Immobilien Know-How

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren möchten, stoßen Sie früher oder später auf einen Begriff, der auf den ersten Blick sperrig klingt: Beleihungswert. Doch keine Sorge – hinter dem Begriff steckt ein einfaches Prinzip. Und vor allem: Für die Bank ist der Beleihungswert oft wichtiger als der tatsächliche Kaufpreis. Warum das so ist und was Sie als Käufer oder Verkäufer darüber wissen sollten, erklären wir hier.

Der Beleihungswert – was ist das überhaupt?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank einer Immobilie beimisst, um darauf ein Darlehen zu gewähren. Dabei handelt es sich nicht um den aktuellen Marktpreis oder den Kaufpreis. Vielmehr ist es ein vorsichtig kalkulierter Wert, der auch langfristig Bestand haben soll – selbst bei schwankenden Immobilienmärkten.

Einfach gesagt:
Der Beleihungswert ist die Sicherheit, die die Bank im Notfall (z. B. bei Zahlungsausfall) zur Verfügung hat.

Warum ist der Beleihungswert für Banken so wichtig?
Banken vergeben Kredite nur, wenn sie sich sicher sein können, dass sie ihr Geld im Zweifel zurückbekommen. Die Immobilie dient dabei als Pfand. Aber: Der Marktpreis kann schwanken – der Beleihungswert nicht. Deshalb kalkuliert die Bank konservativ und zieht zum Beispiel folgende Punkte in Betracht:

• Langfristige Werthaltigkeit der Immobilie
• Standortqualität und Entwicklungspotenzial
• Bauzustand und Modernisierungsstand
• Verkaufbarkeit im Falle eines Notverkaufs
• Objektart (Eigennutzung oder Kapitalanlage)

Beleihungswert vs. Kaufpreis – warum gibt es Unterschiede?
Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 500.000 €. Die Bank schätzt den Beleihungswert jedoch nur auf 420.000 €. In diesem Fall finanziert sie nur einen Teil des Kaufpreises, oft bis zu 80 % des Beleihungswerts. Der Rest muss durch Eigenkapital oder ein höher verzinstes Nachrangdarlehen abgedeckt werden.

Das bedeutet konkret:
Selbst wenn Sie denken, dass Sie 20 % Eigenkapital mitbringen, kann die Bank deutlich mehr verlangen – je nachdem, wie sie den Beleihungswert einstuft.

Die Beleihungsgrenze – wie viel finanziert die Bank?
Die sogenannte Beleihungsgrenze legt fest, wie viel Prozent des Beleihungswerts die Bank bereit ist zu finanzieren. In der Regel:

• 60–80 % bei klassischen Baufinanzierungen
• Bei höherem Risiko oder schwacher Bonität: oft nur 50–60 %
• Höhere Finanzierungen sind möglich, aber meist teurer (Zinsaufschlag)

Ein Beispiel:
Beleihungswert = 400.000 €
Beleihungsgrenze bei 80 % = 320.000 €
→ Die Bank würde in diesem Fall maximal 320.000 € finanzieren

Was bedeutet das für Käufer?

• Rechnen Sie immer mit einem Sicherheitsabschlag zum Kaufpreis, wenn Sie Ihre Finanzierung planen
• Kalkulieren Sie realistisch – nicht jede Immobilie wird 1:1 durchfinanziert
• Je höher der Eigenkapitalanteil, desto bessere Konditionen erhalten Sie
• Wichtig für Ihre Planung: Lassen Sie vorab den möglichen Beleihungswert professionell einschätzen

Was bedeutet das für Verkäufer?
Auch Verkäufer sollten den Beleihungswert im Hinterkopf haben – denn potenzielle Käufer können unter Umständen nicht den vollen Kaufpreis finanzieren, wenn die Bank den Wert niedriger einschätzt. Eine realistische Preisgestaltung erhöht daher die Finanzierbarkeit und damit die Verkaufswahrscheinlichkeit.