Immobilienbegriffe verstehen

A

Abnahme (Bauabnahme): Die Abnahme stellt die offizielle Übernahme eines Bauwerks durch den Auftraggeber dar. Sie ist rechtlich relevant, da ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist beginnt und der Gefahrenübergang vom Bauunternehmen auf den Bauherrn erfolgt.

Annuitätendarlehen: Ein Darlehen mit konstanten Raten (Annuitäten), die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Mit fortschreitender Laufzeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.

Auflassung: Juristischer Fachbegriff für die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über die Eigentumsübertragung einer Immobilie. Die Auflassung muss notariell beurkundet werden und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.

Auflassungsvormerkung: Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung absichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie anderweitig verkauft oder mit weiteren Rechten belastet.

Altlasten: Verunreinigungen im Boden oder Grundwasser eines Grundstücks, meist durch industrielle Nutzung oder unsachgemäße Entsorgung von Schadstoffen entstanden. Altlasten können gravierende Auswirkungen auf den Wert und die Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks haben.

Ankaufsrendite: Verhältnis von jährlicher Nettokaltmiete zum Kaufpreis einer Immobilie. Sie dient der ersten Einschätzung, ob ein Immobilieninvestment wirtschaftlich sinnvoll ist.

Abschreibung (AfA): Steuerliche Möglichkeit, die Kosten für die Anschaffung oder Herstellung von Immobilien über einen festgelegten Zeitraum von der Steuer abzusetzen. Für vermietete Wohnimmobilien beträgt die lineare Abschreibung in der Regel 2 % pro Jahr.

B

Baulastenverzeichnis: Ein von der Baubehörde geführtes öffentliches Register, das Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber Dritten oder der Gemeinde dokumentiert (z. B. Geh- und Fahrrechte, Abstandsflächen). Wichtig bei jedem Immobilienkauf.

Beleihungswert: Der von einer Bank angesetzte konservative Wert einer Immobilie, der zur Absicherung eines Immobilienkredits dient. Meist liegt er unter dem Marktwert.

Bonitätsprüfung: Bankprüfung zur Kreditvergabe: Dabei werden Einkommen, Schufa-Score, bestehende Schulden und andere finanzielle Verpflichtungen des Kreditnehmers analysiert.

Bestellerprinzip: Regelung im Mietrecht: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision. Gilt seit 2015 für die Vermietung von Wohnraum.

Bodenrichtwert: Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für Grundstücke in einer bestimmten Lage, ermittelt von Gutachterausschüssen. Orientierungshilfe bei Wertermittlungen.

C

Courtage (Maklerprovision): Vergütung, die ein Immobilienmakler bei erfolgreicher Vermittlung erhält. Sie wird im Maklervertrag geregelt und beträgt in Deutschland beim Immobilienverkauf meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip.

D

Dachform: Die äußere Form des Daches, die nicht nur die Architektur bestimmt, sondern auch Einfluss auf Baukosten und Wohnraum im Dachgeschoss hat (z. B. Satteldach, Flachdach, Walmdach).

Darlehensvertrag: Vertragliche Vereinbarung zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer über die Auszahlung und Rückzahlung eines Kredits. Beinhaltet Zinssatz, Laufzeit, Tilgung und Sicherheiten.

Dienstbarkeit: Ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht eines Dritten an einem Grundstück, z. B. Wegerecht oder Leitungsrecht.

Duldungspflicht: Pflicht eines Wohnungseigentümers oder Mieters, bestimmte Maßnahmen zu dulden, z. B. bei Modernisierung oder Sanierung des Gemeinschaftseigentums.

E

Eigenbedarf: Ein gesetzlich geregelter Kündigungsgrund für Vermieter, wenn die vermietete Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt wird.

Eigentumswohnung (ETW): Eine rechtlich selbstständige Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen ist. Mit dem Erwerb ist ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden.

Erbbaurecht: Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Wird meist auf 99 Jahre vergeben und im Grundbuch eingetragen.

Erhaltungsaufwand: Kosten für Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung einer Immobilie. Können steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.

F

Flurkarte: Amtliche Karte, die die Grundstücksgrenzen, Flurstücke und Gebäude eines Gebietes darstellt. Bestandteil des Liegenschaftskatasters.

Finanzierungsbestätigung: Schriftliche Bestätigung einer Bank, dass der Käufer über die nötige Finanzierung zum Erwerb einer Immobilie verfügt. Wird oft vom Verkäufer verlangt.

Forward-Darlehen: Darlehen zur Zinssicherung, das heute abgeschlossen, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt abgerufen wird. Sinnvoll bei erwarteten Zinssteigerungen.

G

Gemeinschaftseigentum: Teile einer Wohnanlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören – z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus. Verwaltung und Instandhaltung erfolgen durch die Eigentümergemeinschaft.

Grundbuch: Öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse und Rechte an einem Grundstück eingetragen sind. Besteht aus Bestandsverzeichnis, Abteilung I (Eigentümer), II (Lasten) und III (Grundpfandrechte).

Grundsteuer: Von der Gemeinde erhobene Steuer auf den Besitz eines Grundstücks oder einer Immobilie. Ab 2025 wird sie nach einer neuen Berechnungsgrundlage erhoben (Grundsteuerreform).

Grundschuld: Ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht für ein Darlehen, das unabhängig vom Bestehen einer konkreten Forderung ist. Häufigste Form der Kreditsicherheit in Deutschland.

H

Hausgeld: Monatliche Vorschusszahlung der Eigentümer einer Wohnung an die Verwaltung. Deckt Kosten für Instandhaltung, Betriebskosten und Rücklagen. Wird jährlich abgerechnet.

Hypothek: Dingliches Sicherungsrecht für ein Darlehen, das im Gegensatz zur Grundschuld an eine konkrete Forderung gebunden ist. Wird heute selten verwendet.

I

Instandhaltungsrücklage: Rücklage der Eigentümergemeinschaft für größere Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Höhe wird in der jährlichen Eigentümerversammlung festgelegt.

Indexmiete: Mietvereinbarung, bei der sich die Miete entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex verändert. Mieterhöhungen sind an die Inflation gekoppelt.

Immobilienbewertung: Ermittlung des Markt- oder Verkehrswerts einer Immobilie. Erfolgt meist durch ein Sachverständigengutachten oder eine Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertermittlung.

J

Jahresabrechnung (WEG): Jährliche Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wird von der Hausverwaltung erstellt und in der Eigentümerversammlung beschlossen.

K

Kaufpreisfälligkeit: Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis für eine Immobilie gezahlt werden muss. Tritt in der Regel ein, wenn alle vertraglichen und grundbuchrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung).

Katasteramt: Behörde, die das amtliche Liegenschaftskataster führt. Dort werden Lage, Größe und Nutzung von Grundstücken registriert und verwaltet.

KfW-Förderung: Finanzielle Unterstützung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für energetische Sanierungen, altersgerechten Umbau oder den Neubau energieeffizienter Gebäude.

Kaltmiete: Miete ohne Betriebskosten. Grundlage für Mietverträge, an der sich auch Vergleichsmieten orientieren.

L

Lastenfreistellung: Löschung bestehender Grundbuchbelastungen (z. B. Grundschulden) durch den Verkäufer vor oder mit Eigentumsübergang an den Käufer. Notwendig für eine lastenfreie Übertragung.

Liegenschaft: Oberbegriff für Grundstücke und deren Bebauung im Kataster- und Grundbuchwesen.

Löschungsbewilligung: Urkunde, mit der ein Gläubiger (z. B. Bank) die Löschung einer Grundschuld oder Hypothek erlaubt. Voraussetzung für die Lastenfreistellung im Grundbuch.

M

Makleralleinauftrag: Ein Vertrag, bei dem ein Verkäufer oder Vermieter nur einen einzigen Makler beauftragt, seine Immobilie zu vermarkten. Der Makler erhält die Provision auch dann, wenn der Eigentümer selbst einen Käufer findet.

Mietspiegel: Statistische Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, herausgegeben von Städten oder Gemeinden. Grundlage für Mietanpassungen und gerichtliche Verfahren.

Mietpreisbremse: Gesetzliche Regelung zur Begrenzung der Mieterhöhung bei Wiedervermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gilt in bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

N

Nießbrauch: Ein dingliches Recht, das es erlaubt, eine Immobilie zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen, obwohl man nicht Eigentümer ist. Häufig bei Schenkungen mit Wohnrecht verwendet.

Notaranderkonto: Ein Treuhandkonto, das vom Notar geführt wird. Dient zur sicheren Abwicklung des Kaufpreises, wenn z. B. noch Grundschulden gelöscht oder Eintragungen erfolgen müssen.

Nutzfläche: Fläche einer Immobilie, die nicht zu Wohnzwecken dient, z. B. Keller, Lager, Technikräume. Wird von der Wohnfläche abgegrenzt.

O

Objektbeschreibung: Ausführliche Darstellung der Eigenschaften einer Immobilie, wie sie z. B. in einem Exposé erscheint. Umfasst Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Nutzungsmöglichkeiten.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Miete, die für vergleichbare Wohnungen in einer bestimmten Gemeinde gezahlt wird. Wichtig für Mietanpassungen und zur Beurteilung der Angemessenheit von Mieten.

P

Pachtvertrag: Rechtsverhältnis zwischen Verpächter und Pächter mit vertraglich geregelter Dauer, Nutzung, Pachtzins und Instandhaltungspflichten.

Provision: Vergütung, die ein Makler bei erfolgreicher Vermittlung erhält. Höhe, Fälligkeit und Zahlungspflicht sind im Maklervertrag geregelt.

Q

Qualifizierter Mietspiegel: Ein Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde und von der Gemeinde sowie Interessenvertretern anerkannt ist. Höherer Beweiswert vor Gericht.

Quotennutzungsentschädigung: Entschädigung des Verkäufers an den Käufer für die Nutzung der Immobilie zwischen Besitzübergang und Eigentumsumschreibung, falls abweichend geregelt.

R

Restschuld: Offener Kreditbetrag nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist, der noch nicht getilgt wurde. Kann durch eine Anschlussfinanzierung weitergeführt werden.

Rücklage: Finanzieller Puffer für zukünftige Investitionen oder Reparaturen, insbesondere bei Eigentümergemeinschaften.

S

Sachwertverfahren: Verfahren zur Immobilienbewertung, bei dem der Wert aus den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert ermittelt wird. Häufig bei eigengenutzten Immobilien ohne Vergleichsobjekte angewendet.

Sondereigentum: Teile einer Immobilie, die einem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehören, z. B. Innenräume einer Eigentumswohnung. Gegenstück zum Gemeinschaftseigentum.

Sondernutzungsrecht: Recht eines Wohnungseigentümers, bestimmte Gemeinschaftsflächen (z. B. Gartenanteil, Stellplatz) ausschließlich zu nutzen. Muss im Grundbuch eingetragen sein.

Spekulationsfrist: Frist von zehn Jahren, nach deren Ablauf ein privater Immobilienverkauf steuerfrei ist – sofern die Immobilie nicht innerhalb der letzten drei Jahre selbst bewohnt wurde.

T

Teilungserklärung: Notarielles Dokument, das ein Gebäude in rechtlich selbstständige Einheiten (Eigentumswohnungen) aufteilt. Regelt auch die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Tilgung: Rückzahlung eines Darlehens. Kann regelmäßig (z. B. monatlich) oder als Einmalzahlung erfolgen. Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen zurückgezahlt.

U

Umlagefähige Betriebskosten: Kosten, die ein Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen darf (z. B. Wasser, Heizung, Müllabfuhr). Geregelt in der Betriebskostenverordnung.

Umwandlungserklärung: Erklärung des Eigentümers, ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Voraussetzung für die Eintragung von Sondereigentum.

Unbedenklichkeitsbescheinigung: Vom Finanzamt ausgestelltes Dokument, das bestätigt, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Voraussetzung für die Eintragung des Käufers im Grundbuch.

V

Verkehrswert: Der geschätzte Marktwert einer Immobilie, der bei einem Verkauf unter normalen Umständen erzielt werden könnte (§ 194 BauGB). Grundlage für Gutachten, Beleihung und Steuerfestsetzungen.

Vermessung: Amtliche Feststellung und Dokumentation von Grundstücksgrenzen. Voraussetzung für die Eintragung im Liegenschaftskataster und für die Teilung von Grundstücken.

Vorkaufsrecht: Das Recht, eine Immobilie zu den Bedingungen eines Drittkaufs zu erwerben. Kann privat (z. B. im Mietvertrag) oder gesetzlich (z. B. Kommunen) geregelt sein.

Vermietungsservice: Dienstleistung eines Maklers zur professionellen Vermietung einer Immobilie – umfasst u. a. Exposé-Erstellung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Vertragsabschluss.

W

Wohnfläche: Alle Räume einer Wohnung, die zu Wohnzwecken geeignet und nutzbar sind. Berechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung. Grundlage für Mietberechnung und Kaufpreisfindung.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Gesetzliche Grundlage für das Eigentum an einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus sowie für die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft.

Wohnrecht: Persönliches Recht, in einer Immobilie zu wohnen, ohne Eigentümer zu sein. Kann befristet oder lebenslang und entgeltlich oder unentgeltlich sein. Muss im Grundbuch eingetragen werden.

Z

Zinsbindung: Zeitraum, in dem der Zinssatz für ein Darlehen festgeschrieben ist. Nach Ablauf erfolgt entweder eine Anschlussfinanzierung oder die Restschuld wird getilgt.

Zwangsversteigerung: Gerichtliche Verwertung einer Immobilie, wenn der Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen (z. B. bei Hypotheken) nicht nachkommt. Käufer können Objekte häufig unter Marktwert erwerben.

Zwischenfinanzierung: Kurzfristiges Darlehen zur Überbrückung bis zur endgültigen Immobilienfinanzierung – z. B. bei verzögerter Auszahlung von Bausparverträgen oder Verkaufserlösen.