Immobilien Know-How

Das Grundbuch ist ein zentrales Element beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie – und für viele zunächst ein Buch mit sieben Siegeln. Dabei ist es eigentlich recht übersichtlich aufgebaut und erfüllt eine ganz klare Aufgabe: Es dokumentiert verbindlich, wem ein Grundstück oder eine Immobilie gehört und welche Rechte oder Belastungen darauf liegen.

Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt wird. Jedes Grundstück oder jede Immobilie hat ein eigenes „Blatt“, auf dem alle relevanten Informationen festgehalten sind.

Der Aufbau des Grundbuchs
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert:

• Abteilung I: Angaben zum Eigentümer (Name, Geburtsdatum, Erwerbsgrund)
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte
• Abteilung III: Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden – also Sicherheiten für Banken

Der Grundbucheintrag beim Immobilienverkauf
Beim Immobilienverkauf ist der Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch der letzte, aber entscheidende Schritt. Erst mit der Eintragung wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer – auch wenn der Kaufvertrag längst unterschrieben und bezahlt wurde.

Wichtig: Der Notar beantragt den Grundbucheintrag – der Käufer muss dafür eine sogenannte Auflassung unterzeichnen, in der Verkäufer und Käufer den Eigentumsübergang erklären.

Wer darf das Grundbuch einsehen?
Grundsätzlich ist das Grundbuch nicht öffentlich einsehbar. Nur Personen mit „berechtigtem Interesse“ erhalten Einsicht – also z. B.:

• Eigentümer
• Kaufinteressenten mit nachgewiesenem Interesse
• Notare
• Banken im Rahmen einer Finanzierung

Welche Bedeutung hat der Grundbucheintrag bei der Finanzierung?
Für Banken ist der Grundbucheintrag elementar: Ohne Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch gibt es keinen Immobilienkredit. Die Bank lässt sich in Abteilung III als Sicherheit eintragen – und stellt erst danach das Darlehen vollständig bereit.

Grundbuch ändern – welche Kosten entstehen?
Die Änderung des Grundbucheintrags verursacht Gebühren, die sich an der Höhe des Kaufpreises bzw. des Darlehens bemessen. Bei einem Immobilienkaufpreis von z. B. 300.000 € betragen die Notar- und Grundbuchkosten etwa 1,5 % – also rund 4.500 €.

Wie lange dauert der Grundbucheintrag?
In der Regel 4 bis 12 Wochen, je nach Auslastung des Amtsgerichts.

Muss ich als Käufer vorher zahlen, bevor ich im Grundbuch stehe?
Nein – der Notar sorgt dafür, dass das Geld nur fließt, wenn alle Voraussetzungen (wie Eigentumsumschreibung) gesichert sind.

Was passiert bei einer Erbfolge?
Der Erbe muss sich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen – in der Regel mit Erbschein oder notarieller Verfügung.